“距离京市边界更近，就在高速路边的土地展示性也更强。那边虽然没有直接临河，可是能望见断流的大河床，平地上有了起伏，河底还种着庄稼，景色很开阔。再远一些有蓄水大坝，波光粼粼，稍加修缮就是不错的景观公园。临近河边的地方更适合做酒店，我挑这里还真就是图着离高速公路近一些的，交通方便，能让京市的人来住。”

她现在用的不是居高临下的姿态分析新城大势，而是以晚辈后来者的身份顺着王民的话，所谓选一块地造房子而已。好地段留给王民盖酒店，她借着说清楚为什么选这边造房子，再引出未来这里怎么建设的一些思路才更容易被接受。

她现在要给这些人一个思考的时间，他们也一定想知道除了省点过路费，她还想要什么。

听着林若妍现在说要将房子卖给京市的人，还让京市的人更方便来这里住，如果真能做到，的确可以多卖点钱。他们就是想不通那种愿意来这个地方买房子的京市人，会被什么吸引。

难道也像东边那三个县一样，盖一些小户型低总价的房子么？这里可没有公交车能方便通勤到cbd。

大家不由得精神更集中，带着好奇听林若妍接下来怎么说。

第131章 稀缺才会贵

林若妍继续说：“按照王总的计划，产业新城一开始要做好配套，我很赞同。做一个更高端的酒店只是开始，还要聚拢人气。看图上有这么一大片地造新城，不可能全都荒着等升值了再造房子。

姜老师也说，上面同意让先建酒店，后续肯定要推出商品房。王总请了诸位过来，是要将一级开发做好，市政设施铺到位，每个地块规划好做什么，将来这些地才能有的放矢地卖给别人获取最大价值。”

同样的意思，都是买地等升值了卖二手赚差价，林若妍这种说法格调立刻就高了。他们这些人拿了地，做所谓一级开发，修桥铺路搞好市政贯通，把生地做成熟地，然后卖给其他人继续二级开发。

这个概念在更成熟的房地产市场已经很普遍了。不过眼下这些人并没有那种系统性地接触过专业词汇，直到林若妍说起来，他们才知道原来自己做的竟然是这样高大上的事情呢，做好了名利双收，不禁纷纷露出了赞许的笑容。

“可是，高档酒店建设周期长，经营运营一段时间后才能见到钱，一开始还是要造住宅卖，快点卖了回款才行。”王民皱眉道，“这里的容积率要求住宅也是1.0，还限高，盖不了高层，盖别墅要搭着小高层卖，否则做不满容积率就亏了。”

林若妍听众人意思，就知道他们脑子里的别墅还是传统大别墅的概念，接下来就要她来给他们说说她要做什么产品了。

容积率就是地上建筑面积除以占地，这个数越大，同一块地能盖的房子面积也越多，可售面积也越多。不过容积率越高意味着盖别墅的可能越低。书中时代，正经被称为别墅的都是独门独院的大户型，地面一两层带个地下室。那种房子容积率也就是0.6左右，再高，院子就小了。

理论上一块1.0容积率的地，是盖不了传统独栋大别墅的。

这里的总体大规划当然不会让远离县城还造那么多高层的，同样也不能浪费土地弄一堆大别墅，前后都堵死了，让开发商就在容积率1.0这里做文章，造一些精致的小洋房，有国外那种小型城镇卫星城之类的感觉。

所以控制容积率和限高是很正确的。林若妍能充分理解这些，不过花园洋房多层单元楼卖不了太贵的价格。盖别墅类的才能吸引京市城里人，回款是慢了一些，单价却可以更高，卖毛坯建安成本比多层和高层也便宜。盖起来便宜卖的贵，哪个开发商不喜欢呢？

但是市面上现有的别墅类型根本撑不满1.0的容积率。

一般开发商会想着，拉高拍低，也就是顶着限高造一些高的住宅，剩余土地尽可能多造别墅。别墅建筑面积占比尽量最大化，高层住宅沿着地块最北边盖一排两排，好的资源全留给别墅。那些高层住宅其实并不好卖，还居高临下看着别墅，导致别墅的私密性会受到干扰。

这样的混合小区，再怎么砌筑围墙隔离，也还是互相影响，别墅不会是传统高档别墅的价格了。不过好歹凑够了容积率，做了一些能卖的贵的产品。总之损失容积率就是损失销售面积，这些人肯定接受不了。

凌老六脾气更爆一些，他能感觉到林若妍话里有话，却不是很清楚这丫头要干什么，就直白问：“林总，你是打算守着高速出口盖别墅么？来往倒是方便，可是容积率凑不够，盖别墅也要搭着一些多层卖，这里多层卖不上价。”